投資判断のポイント

投資シミュレーション

リノベーションを行う際には、工事費用の上限をいくらにするか、家賃をいくらで設定するかを事前に考えておく必要があります。ただリノベーションを行うだけでは、投資した分の費用が回収できない事態にもなりかねません。

実のある投資を行うためには、事前のシミュレーションが不可欠です。現状維持との比較や何年で費用を回収するかを念頭に投資シミュレーションを行うことで、リノベーションを行うべきかどうかや、リノベーションにかけられる費用、どの程度賃料がアップするかが明確になります。

漫然とリノベーションを行うのではなく、信頼のおける不動産業者と相談しながら事前に投資効果を見極めておくことが重要です。

テナントリテンション（入居者の保持）

賃貸経営において、早く入居して頂き長く住んでもらうのは重要なことです。ここでは、長く住んでもらうことがいかに大切かということをご説明いたします。

上の表は、入居期間および空室機関から稼働率を割り出したものです。

稼働率 = 入居期間 ÷ （入居期間 + 空室機関）

2年住まわれたお客様が退去して、その2ヶ月に入居が決まった場合の稼働率は92.3％です。同じ稼働率の箇所を見てみると、入居期間72か月、6年で空室期間6ヶ月の場合が該当します。たとえ半年間空室になってしまったとしても、6年間住んでもらっていれば稼働率としては同じになることがわかります。

空室期間ももちろん重要な要素ですが、長く住んでもらうため、今お住いのお客様を大切にすることにもご注目頂ければと思います。

更新の時期にあった例で、同じ建物内で設備が充実している別の部屋に引越したいというお客様がいました。オーナー様からすると今よりも家賃が安くなる上、住んでいた部屋にリフォームを行う必要があり、お客様からすると引越しの手間・費用がかかることから、双方にとってもったいない状況でした。しかし弊社からエアコンやウォシュレット、追い炊きやテレビモニターホン等をつければ更新してもらえるか提案したところ、そのまま更新するとのお返事を頂くことができました。

同じ家賃のまま更新して頂ければその分オーナー様の利益になりますし、長くお住まいの方であればクレームが少ないというメリットもあります。更新前の段階で要望や不満点のヒアリングを行うなど、今のお客様に長く住んでもらうための対策を考えることが大切です。

最新の設備事情

以下は、2017年の人気設備ランキングです。あると嬉しい設備について、単身者向け・ファミリー向け別で記載されています。

この中で注目すべきは宅配ボックスです。あると便利な設備ですがまだまだ普及していないため、今先行してつけて頂くことにより周辺物件との優位性をアピールできるのではないかと思います。弊社でもオーナー様に提案させて頂いております。

たとえ物件が満室でずっと入居して頂いている状況であったとしても、このような便利な設備を導入することでより長く住んでもらえるきっかけになるのではないかと思います。

宅配ボックスもいずれ普及し、あるのが当たり前という状況になってしまうかもしれません。お客様に長く住んでもらうために、時代や要望に合わせた設備を導入することが重要です。

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