前入居者年数20年 差別化リノベーション
物件情報
- 住所：埼玉県越谷市花田
- 最寄駅：東武スカイツリーライン 越谷駅徒歩27分
- 築年月：昭和60年（築33年）
- 構造：鉄骨造
- 間取り：3DK
- 総戸数：12戸（1戸空室）
- 相場賃料：60,000円
| 現状の把握 |
・駅までは遠いものの住環境はよく、ファミリータイプの物件が多いエリア。 ・前入居者が20年近く住んでいた。 ・浴室、キッチン、トイレなど水回りも工事が必要で、原状回復だけでも150万円ほどかかる。 ・周辺に同じメーカーが建てた物件が多く存在するため、差別化が必要。 |
|---|---|
| オーナー様の方針 | ・先祖代々ある土地なので物件は所有し続けたい。 |
| 実践した対策 |
・新婚夫婦をターゲットに対策を実施。 ・間取りを3DKから２LDKに変更した。 ・寝室側に2人分のクローゼットを設置した。 ・寝室に収納をまとめ、リビングに家具を配置しやすくした。 |
効果
2018年8月にリノベーション完了後、当初75,000円で募集をかけました。1カ月以内に申込みを頂き、相場賃料60,000円に対し70,000円にて成約となりました。築古物件でもしっかりとリノベーションを行い、差別化に成功した好例であると思います。
| Before | 2018年6月 |
|---|---|
| 賃貸戸数 | 12室 |
| 入居数 | 11室 |
| 入居率 | 91% |
| 平均家賃 | 62,090円 |
| 予測年間収入 | 8,195,880円 |
| After | 2018年8月 |
|---|---|
| 賃貸戸数 | 12室 |
| 入居数 | 12室 |
| 入居率 | 100% |
| 平均家賃 | 62,750円 |
| 予測年間収入 | 9,036,000円 |
- 投資費用：
- 3,000,000円
- 成約賃料：
- 70,000円
- 増収入：
- 840,000円
- 増収入に対する利回り：
- 28%（約3年半で回収）
※増収入：70,000円×12ヶ月、利回り：増収入分÷3,000,000円として計算しています。
キャッシュフロー
弊社ではリノベーションを行う際に上図のようなキャッシュフローを作成し、対策を実施した場合・現状維持した場合の差額やその累計額のシミュレーションを行っております。
この物件では、現状維持した場合1室のみがずっと空室で他全て満室という想定でシミュレーションを行いました。累計額を見ると、最初はリノベーション費用があるため赤字となっていますが、約3年半で回収ができ2022年から黒字となり、リノベーションから10年後の2028年には463万円差が出るという結果になっています。このことから、1室空いてしまうとその分赤字リスクが高まることがお分かりいただけるかと思います。
リノベーションには多額の費用がかかるため、消極的になってしまうお気持ちもわかります。しかし、こうしたキャッシュフローにより将来的な見通しを立てることができ、またリノベーションを行う際の投資費用や回収期間を明確に定めることが可能です。築古物件をお持ちの方は、ぜひ前向きにリノベーションを捉えていただければと思います。
